Definición legal de la Asociación Federal de Hipotecas Nacionales de la Asociación Federal de Hipotecas

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13 enero, 2021
Definición legal de la Asociación Federal de Hipotecas Nacionales de la Asociación Federal de Hipotecas

Asociación Hipotecaria Nacional Federal

La Asociación Hipotecaria Nacional Federal (conocida coloquialmente como Fannie Mae) es la corporación más grande de Estados Unidos. Con un valor total de casi $ 1 billón, Fannie Mae, autorizada por el gobierno federal, ocupa un lugar único en el mercado hipotecario nacional. Establecido por ley federal en 1934, originalmente era un programa del New Deal. Desde la década de 1970, ha sido una corporación privada con fines de lucro regulada y supervisada por el gobierno federal. Su objetivo principal es comprar hipotecas para viviendas garantizadas por el gobierno federal en el mercado secundario, liberando así a las instituciones crediticias para que tengan más fondos disponibles para nuevas hipotecas para compradores de viviendas de ingresos bajos a medios. Una regulación federal más estricta comenzó a principios de la década de 1990, incluso cuando los críticos en Washington, DC, argumentaron que Fannie Mae debería ser completamente privatizada.

Una amplia respuesta federal a la Gran Depresión dio lugar a Fannie Mae. En la década de 1930, el mercado nacional de la vivienda quedó devastado cuando una escasez de dinero, junto con la quiebra de los bancos, hizo que el financiamiento hipotecario fuera extremadamente difícil de conseguir. El Congreso respondió primero en 1934 creando la Administración Federal de Vivienda (FHA), un organismo encargado de estabilizar el mercado hipotecario asegurando préstamos hipotecarios (Ley Nacional de Vivienda de 1934, subch. II [12 USCA §§ 1707–1715z-11 (1980)) ]). Sin embargo, esta medida no fue suficiente para salvar el mercado hipotecario. En 1935, los legisladores crearon la Corporación Financiera de Reconstrucción (15 USCA § 601 [1983], derogada porPlan de Reorganización de 1957 No. 1 [5 USCA § 903 nota (1977)]), y en 1938, agregaron una subsidiaria, Fannie Mae (Ley de Constitución de la Asociación Hipotecaria Nacional Federal [12 USCA §§ 1716-1723h (1980)]) . El estatuto federal de Fannie Mae requería que comprara préstamos asegurados por la FHA de los prestamistas hipotecarios, aumentando así la oferta de fondos hipotecarios disponibles para préstamos.

Fannie Mae jugó un papel importante en los años de auge de la vivienda después de la Segunda Guerra Mundial. Su cartera creció después de que se le autorizara a comprar préstamos de la Administración de Veteranos (VA) además de los préstamos de la FHA, una medida que impulsó una enorme expansión de viviendas a finales de los años cuarenta y cincuenta. En 1954, el gobierno federal comenzó a emitir acciones en Fannie Mae como parte de un plan para compartir la responsabilidad de la salud financiera de la corporación con las instituciones crediticias. Emitió acciones preferentes al Departamento del Tesoro y acciones ordinarias sin derecho a voto a los prestamistas hipotecarios. Para este último, la compra de acciones se convirtió en un requisito previo para vender hipotecas a Fannie Mae.

El cambio a la propiedad privada comenzó en 1968. Primero, el Congreso dividió a Fannie Mae en dos entidades: una retuvo el nombre de Fannie Mae y la otra se llamó Asociación Nacional de Hipotecas del Gobierno (GNMA), bajo la autoridad del título III de la Ley Nacional de Vivienda. (12 USCA §§ 1716-1716b [1983]). Mientras que GNMA, también conocida como Ginnie Mae, fue autorizada para proporcionar fondos para programas de vivienda con asistencia federal, la nueva Fannie Mae mantuvo su misión original pero con una nueva fuente de financiación: los legisladores querían que se volviera autosuficiente a través de tarifas y valores. En 1970, el gobierno federal vendió su participación accionaria a Fannie Mae por $ 216 millones, rompiendo su último vínculo financiero con la corporación. Dos años más tarde, Fannie Mae amplió el alcance de sus inversiones comprando también préstamos sin garantía federal.

A pesar de su independencia financiera, la corporación permanece estrechamente vinculada por su estatuto al gobierno federal. Se mantuvo la supervisión federal, al igual que la misión de Fannie Mae de brindar servicios a compradores de vivienda de ingresos bajos, moderados y medios. Durante las décadas de 1970 y 1980, la corporación creció enormemente, particularmente a través del mercado de valores, donde vendió los llamados valores respaldados por hipotecas, que son conjuntos de préstamos hipotecarios adquiridos de prestamistas por los cuales la corporación adquirente gana comisiones por garantía. Sus acciones se buscaron activamente, principalmente debido a la rentabilidad y la sensación en Wall Street de que el gobierno federal siempre respaldaría a la corporación en los malos tiempos. De hecho, el enorme flujo de dinero a través de Fannie Mae rivalizó con el de las principales instituciones crediticias del país.Fannie Mae registró voluntariamente sus acciones ordinarias en la Securities and Exchange Commission (SEC) en 2003, por lo que le exigió que presente divulgaciones financieras periódicas ante la SEC en virtud de la Securities Exchange Act de 1934.

Los pedidos de reforma de Fannie Mae comenzaron en la década de 1980. La administración antirreguladora del presidente ronald reagan sugirió privatizarlo por completo. Pero la acción solo siguió a un escándalo de la industria de ahorros y préstamos, en el que la codicia y la mala administración hundieron muchas de las economías de la nación en la insolvencia, a un costo para los contribuyentes de cientos de miles de millones de dólares.

Motivado para proteger al gobierno federal de sufrir tales pérdidas nuevamente, el Congreso aprobó en 1992 la Ley Federal de Seguridad y Solidez de Empresas Financieras de Vivienda (Pub. L. No. 102-550, § 1301, 12 USCA § 4501). La ley endureció las regulaciones que gobiernan a Fannie Mae y las instituciones financieras autorizadas federalmente relacionadas. Específicamente, requiere que estas instituciones pasen revisiones periódicas para asegurar que mantienen un capital adecuado de acuerdo con los criterios de riesgo determinados por el Congreso. Esta supervisión está a cargo de la Oficina de Empresas de Vivienda Federal, una parte del departamento de vivienda y desarrollo urbano. Según la ley, dicha corporación debe presentar un plan para restaurar sus niveles de capital si no pasa la revisión. Una subcapitalización significativa puede llevar al nombramiento de un tutor para dirigir la corporación.El Congreso también prohibió los salarios excesivos de ejecutivos y personal. Al mismo tiempo, le dio a Fannie Mae la responsabilidad adicional de ayudar a los compradores de viviendas de bajos ingresos.

Fannie Mae ha buscado brindarles a los consumidores información completa sobre cómo obtener hipotecas para viviendas. Proporciona listas de prestamistas, calculadoras de hipotecas, glosarios de términos y hojas de trabajo a través de su sitio web. Además, Fannie Mae ha desarrollado programas para promover la propiedad de vivienda por parte de personas que tradicionalmente se han visto privadas de la financiación. Ha hecho una promesa de $ 2 billones para aumentar las tasas de propiedad de vivienda y para servir a 18 millones de familias estadounidenses específicas.

Lecturas adicionales

Sitio web de la Asociación Hipotecaria Nacional Federal. Disponible en línea en (consultado el 12 de noviembre de 2003).

Froomkin, A. Michael. 1995. “Reinventing the Government Corporation”. Revista de derecho de la Universidad de Illinois.

Malloy, Robin Paul. 1986. “El mercado hipotecario secundario: un catalizador para el cambio en el sector inmobiliario”. Revista de derecho de la Universidad Metodista del Sur (febrero).