¿Qué es el préstamo a valor? Edison Financial ULC

Category: Para Una Hipoteca
Author:
13 enero, 2021
¿Qué es el préstamo a valor? Edison Financial ULC

Tom Drake | 11 de septiembre de 2020

Si está buscando una hipoteca, sin duda ha considerado factores importantes como su historial crediticio y su capacidad para pagar dicho préstamo. Pero hay otra proporción clave que debe conocer, ya que puede tener un gran impacto en la aprobación de su hipoteca, así como en los costos de su hipoteca a largo plazo.

Loan-to-value, o LTV, es una de las primeras cosas que evaluará un prestamista cuando se le presente su solicitud de hipoteca. En este artículo, repasaremos cómo se calcula el LTV y cómo funciona con una hipoteca, y lo ayudaremos a decidir cuánto préstamo-valor debe buscar al comprar o refinanciar una casa.

Significado de LTV

La relación préstamo-valor es una proporción clave que utilizan los prestamistas cuando lo califican para una hipoteca. En pocas palabras, es el monto de su préstamo hipotecario expresado como un porcentaje del valor de tasación de la casa que está comprando.

¿Cómo calculo la relación préstamo-valor?

Para calcular la relación préstamo-valor al comprar una propiedad, simplemente divida el monto de la hipoteca por el precio de compra de la vivienda, que debe ser igual a su valor de tasación. Si está refinanciando una hipoteca sobre una casa que ya posee, el valor del préstamo sería el monto de la nueva hipoteca dividido por el valor de tasación de la casa, o el valor que el banco está dispuesto a aceptar por la casa.

¿Es mejor tener un LTV más bajo o más alto?

En términos generales, cuanto menor sea el valor del préstamo, mejor. Significa que el prestatario está contribuyendo con más equidad a la compra de la vivienda (o refinanciamiento). Esto reduce el riesgo para el prestamista y facilita la aprobación de la hipoteca. No solo eso, sino que tener una hipoteca más pequeña reduce los costos de los préstamos y, en algunos casos, puede obtener una mejor tasa de interés.

El hecho de que su LTV sea más alto no es necesariamente algo malo. Debido a que los pagos pueden extenderse hasta 30 años, y con las tasas de interés hipotecarias actualmente en mínimos históricos, un pago inicial adicional del 5% puede no hacer mucha diferencia y es mejor gastarlo en otro lugar. Por supuesto, cuando se trata de determinar cuál será su LTV ideal, siempre es mejor hablar con un profesional hipotecario.

¿Cuál es el valor máximo del préstamo?

En Canadá, puede comprar una casa con tan solo un 5% de pago inicial, lo que da como resultado una relación préstamo-valor del 95%. De hecho, una vez que se aplica el seguro predeterminado, su relación préstamo-valor se acerca al 98%. Las hipotecas con un 5% de anticipo son muy comunes, especialmente entre los compradores por primera vez. Con el costo de vida tan alto como es, no es fácil para los jóvenes canadienses ahorrar para el pago inicial de una hipoteca, especialmente en centros urbanos costosos, como Toronto o Vancouver. CMHC se refiere al seguro predeterminado, que se requiere con todas las hipotecas con un LTV superior al 80%.

Una nota sobre el seguro de incumplimiento

El seguro de incumplimiento se introdujo en Canadá a través de Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) después de la Segunda Guerra Mundial, como una forma de ayudar a los veteranos que regresaban a encontrar una vivienda asequible. Desde entonces, su mandato se ha ampliado para ayudar a todos los canadienses.

El seguro de incumplimiento no cubre a los prestatarios, sino que protege al prestamista en caso de que el prestatario deje de hacer pagos e incumpla la hipoteca. Si los prestamistas no tuvieran esta protección, serían mucho más reacios a otorgar préstamos hipotecarios a un gran segmento de la población. Así es como el seguro predeterminado ayuda a que la vivienda sea más accesible y que el mercado de la vivienda sea más líquido.

En Canadá, hay tres compañías que brindan seguro por incumplimiento a los prestamistas hipotecarios en hipotecas de alto índice: CMHC asegura la gran mayoría de las hipotecas, siendo Genworth Canada y Canada Guaranty competidores clave.

Además de las hipotecas estándar de alto LTV, también se puede requerir un seguro predeterminado para hipotecas en ciertas propiedades restringidas, como casas móviles, ciertas propiedades de temporada y casas que no cumplen con las pautas de préstamos convencionales del prestamista, es decir, de pocos pies cuadrados.

LTV hipotecario convencional

Si su pago inicial, o capital, es del 20% o más, su hipoteca será convencional. Hay algunas excepciones a esta regla según su situación específica. Sin embargo, en general, esto significa que el seguro CMHC no se aplicará, por lo que el riesgo de incumplimiento no se compartirá con el prestamista.

Para el prestatario, la belleza de una hipoteca convencional, con un LTV del 80% o menos, es que no tiene que pagar las costosas primas de CMHC, que pueden llegar al 4% del monto de la hipoteca. Además, como se indicó, cuanto menor sea el LTV, menor será el monto de su hipoteca, lo que significa costos de interés reducidos.

¿Cómo funciona la relación préstamo-valor con una refinanciación hipotecaria?

Anteriormente mencionamos que cuando compra una casa, su relación préstamo-valor puede llegar al 95% (pago inicial del 5%). Esto no es cierto para el refinanciamiento de una hipoteca. Un refinanciamiento hipotecario ocurre cuando decide pedir prestado contra el valor líquido de una casa que ya posee. En este caso, su hipoteca debe seguir siendo convencional y el LTV no puede exceder el 80% después de que se hayan agregado los nuevos fondos. Por esta razón, CMHC ya no está en el negocio de asegurar refinanciamientos hipotecarios.

Como ejemplo, digamos que ha sido propietario de su casa durante 10 años. Durante ese tiempo, ha pagado el saldo de su hipoteca hasta $ 150,000. La casa tiene actualmente un valor de tasación de $ 300,000. Su LTV actual es del 50% ($ 150 000 / $ 300 000 = 50%). Desea pedir prestados algunos fondos adicionales para pagar la renovación de una casa, así como un segundo vehículo para la familia.

El costo total del vehículo y las mejoras al hogar será de $ 70,000. Esto aumentará su hipoteca hasta $ 220,000, para un LTV total del 73%. Debido a que se encuentra dentro del umbral del 80%, tiene espacio para refinanciar, puramente desde el punto de vista de LTV. En este caso, la mayor cantidad de dinero que podría pedir prestado sería $ 90,000, para una hipoteca total de $ 240,000 o 80% LTV.

Otros factores para la aprobación de una hipoteca

El préstamo a valor no es la única consideración al solicitar una hipoteca. Hay otros factores que debes considerar antes de comprar una vivienda. Su puntaje de crédito, ingresos anuales, historial de empleo, fuente de pago inicial: todos estos son aspectos que el prestamista tomará en cuenta al evaluar su solicitud de hipoteca.

¿Qué relación préstamo-valor debo planificar?

Confiamos en que ahora tenga un conocimiento sólido de la relación préstamo-valor, cómo se calcula y cómo funciona cuando obtiene una hipoteca. Pero es posible que se pregunte qué porcentaje de préstamo sobre valor es óptimo para su situación. Recuerde, todos somos diferentes. Si puede obtener suficientes recursos para calificar para una hipoteca convencional (80% LTV o menos), esto se recomendaría ya que le evitaría tener que financiar las costosas primas de CMHC. Sin embargo, para muchos canadienses, especialmente los compradores de vivienda por primera vez, esa no es la realidad. Si el LTV máximo es más realista, no es malo. Con el tiempo, a medida que pague el saldo de su hipoteca y el valor de su vivienda aumente, su LTV mejorará, lo que le brindará más opciones en el futuro.