¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Category: Informe Crediticio
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13 enero, 2021
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
  • Visión general
  • Evite la ejecución hipotecaria
  • Acuerdo de entrenamiento
  • Acuerdo de indulgencia hipotecaria
  • Refinanciamiento corto
    • Visión general
    • Fases de la ejecución hipotecaria
    • Ejecución judicial de una hipoteca
    • Venta del sheriff
    • Sus derechos legales en una ejecución hipotecaria
    • Obtener una hipoteca después de una ejecución hipotecaria
    • Visión general
    • Subasta absoluta
    • Propiedad del banco
    • Escritura en lugar de ejecución hipotecaria
    • Venta de socorro
    • Notificación de incumplimiento
    • Propiedad de otros inmuebles (OREO)
    • Visión general
    • Ejecución hipotecaria del gravamen fiscal
    • Escritura de fideicomiso
    • Convulsión voluntaria
    • Auto de embargo y venta
    • Ejecución Hipotecaria Zombie
  • ¿Qué es una ejecución hipotecaria?

    La ejecución hipotecaria es el proceso legal mediante el cual un prestamista intenta recuperar el monto adeudado por un préstamo en mora al tomar posesión y vender la propiedad hipotecada. Por lo general, el incumplimiento se activa cuando un prestatario no cumple con una cantidad específica de pagos mensuales, pero también puede ocurrir cuando el prestatario no cumple con otros términos en el documento de la hipoteca.

    Conclusiones clave

    • La ejecución hipotecaria es un proceso legal que permite a los prestamistas recuperar el monto adeudado por un préstamo en mora al tomar posesión y vender la propiedad hipotecada.
    • El proceso de ejecución hipotecaria varía según el estado, pero en general, los prestamistas tratan de trabajar con los prestatarios para que se pongan al día con los pagos y evitar la ejecución hipotecaria.
    • El número promedio de días para el proceso de ejecución hipotecaria es 673; sin embargo, el cronograma varía mucho según el estado.

    Entender la ejecución hipotecaria

    El proceso de ejecución hipotecaria deriva su base legal de un contrato de hipoteca o escritura de fideicomiso, que le da al prestamista el derecho de usar una propiedad como garantía en caso de que el prestatario no cumpla con los términos del documento de hipoteca.

    Aunque el proceso varía según el estado, el proceso de ejecución hipotecaria generalmente comienza cuando un prestatario incumple o pierde al menos un pago de la hipoteca. Luego, el prestamista envía un aviso de pago atrasado que indica que no ha recibido el pago de ese mes.

    Si el prestatario no realiza dos pagos, el prestamista envía una carta de demanda. Si bien esto es más serio que un aviso de pago atrasado, el prestamista aún puede estar dispuesto a hacer arreglos para que el prestatario se ponga al día con los pagos atrasados.

    El prestamista envía un aviso de incumplimiento después de 90 días de pagos atrasados. El préstamo se entrega al departamento de ejecución hipotecaria del prestamista, y el prestatario normalmente tiene otros 90 días para liquidar los pagos y restablecer el préstamo (esto se denomina período de restablecimiento).

    Al final del período de reinstalación, el prestamista comenzará a ejecutar la ejecución hipotecaria si el propietario no ha realizado los pagos atrasados.

    Si su hipoteca está respaldada por el gobierno federal y está atrasado en su hipoteca debido a una dificultad financiera relacionada con COVID-19, puede ser elegible para suspender los pagos hasta por 12 meses sin cargos por mora.

    El proceso de ejecución hipotecaria varía según el estado

    Cada estado tiene leyes que rigen el proceso de ejecución hipotecaria, incluidos los avisos que un prestamista debe publicar públicamente, las opciones del propietario para actualizar el préstamo y evitar la ejecución hipotecaria, y el cronograma y el proceso para vender la propiedad.

    Una ejecución hipotecaria, como en el acto real de un prestamista que confisca una propiedad, es típicamente el paso final después de un largo proceso previo a la ejecución hipotecaria. Antes de la ejecución hipotecaria, el prestamista puede ofrecer varias alternativas para evitar la ejecución hipotecaria, muchas de las cuales pueden mediar en las consecuencias negativas de una ejecución hipotecaria tanto para el comprador como para el vendedor.

    En 22 estados, incluidos Florida, Illinois y Nueva York, la ejecución hipotecaria judicial es la norma. Aquí es donde el prestamista debe acudir a los tribunales para obtener el permiso de ejecución hipotecaria demostrando que el prestatario está en mora. Si se aprueba la ejecución hipotecaria, el alguacil local subasta la propiedad al mejor postor para tratar de recuperar lo que se le debe al banco, o el banco se convierte en propietario y vende la propiedad a través de la ruta tradicional para recuperar sus pérdidas.

    Los otros 28 estados, incluidos Arizona, California, Georgia y Texas, utilizan principalmente la ejecución hipotecaria no judicial, también llamada poder de venta. Este tipo de ejecución hipotecaria tiende a ser más rápida que una ejecución hipotecaria judicial y no pasa por los tribunales a menos que el propietario demande al prestamista.

    ¿Cuánto tiempo lleva la ejecución hipotecaria?

    Las propiedades ejecutadas en el primer trimestre de 2020 (los datos más recientes disponibles) habían pasado un promedio de 673 días en el proceso de ejecución hipotecaria, según el Informe del mercado de ejecución hipotecaria de EE. UU. De ATTOM Data Solutions, un proveedor de datos de propiedad. Eso es un 19% menos que un promedio de 834 días para las propiedades ejecutadas en el tercer trimestre de 2019.  

    El número promedio de días varía según el estado debido a las diferentes leyes y plazos de ejecución hipotecaria. Los estados con la cantidad promedio de días más larga para propiedades ejecutadas en el primer trimestre de 2020 fueron:  

    • Hawái (1.673 días)
    • Indiana (1.361 días)
    • Luisiana (1243 días)
    • Nueva York (1.226 días)
    • Florida (1.022 días)

    Los estados con los tiempos promedio más cortos para ejecutar una hipoteca durante el mismo período fueron:

    • Arkansas (157 días)
    • Wyoming (172 días)
    • New Hampshire (184 días)
    • Virginia (190 días)
    • Minnesota (202 días)

    El siguiente gráfico muestra los días promedio trimestrales hasta la ejecución hipotecaria desde el primer trimestre de 2007.  

    ¿Puede evitar la ejecución hipotecaria?

    Incluso si un prestatario no ha realizado un pago o dos, aún puede haber formas de evitar la ejecución hipotecaria. Algunas alternativas incluyen:

    • Reincorporación : Durante el período de reincorporación, el prestatario puede devolver lo que debe (incluidos los pagos atrasados, los intereses y las multas) antes de una fecha específica para volver al camino con la hipoteca.
    • Refinanciamiento a corto plazo : este es un tipo de refinanciamiento en el que el nuevo monto del préstamo es menor que el saldo pendiente y el prestamista puede perdonar la diferencia para ayudar al prestatario a evitar la ejecución hipotecaria.
    • Tolerancia especial : si el prestatario tiene una dificultad económica temporal, como facturas médicas o una disminución en los ingresos, el prestamista puede acordar reducir o suspender los pagos por un período de tiempo determinado.

    La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que lo han discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).

    Consecuencias de la ejecución hipotecaria

    Si una propiedad no se vende en una subasta de ejecución hipotecaria o si de otra manera nunca pasó por una, los prestamistas, a menudo bancos, generalmente toman posesión de la propiedad y pueden agregarla a una cartera acumulada de propiedades ejecutadas, también llamada propiedad inmobiliaria (REO ).

    Las propiedades ejecutadas suelen ser fácilmente accesibles en los sitios web de los bancos. Estas propiedades pueden resultar atractivas para los inversores inmobiliarios porque, en algunos casos, los bancos las venden con un descuento sobre su valor de mercado, lo que por supuesto, a su vez, afecta negativamente al prestamista.

    Para el prestatario, una ejecución hipotecaria aparece en un informe de crédito dentro de uno o dos meses, y permanece allí durante siete años a partir de la fecha del primer pago atrasado. Después de siete años, la ejecución hipotecaria se elimina del informe crediticio del prestatario.