Todo lo que necesita saber sobre el PMI en hipotecas de la FHA: The Dough Roller

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13 enero, 2021
Todo lo que necesita saber sobre el PMI en hipotecas de la FHA: The Dough Roller

Fecha de modificación: 29 de agosto de 2020

En los últimos tres años, la Administración Federal de Vivienda (FHA) ha cambiado sus reglas con respecto al seguro hipotecario privado (PMI). Estas reglas han cambiado toda la naturaleza del PMI en lo que se refiere a las hipotecas de la FHA, específicamente.

Aunque la FHA modifica las reglas con frecuencia, en realidad ha habido dos cambios significativos: uno bueno y el otro nada bueno.

El buen cambio es que la FHA redujo sus primas de seguro hipotecario en enero de 2015. En el lado negativo, han hecho que el PMI sea esencialmente permanente durante la vida de la mayoría de las hipotecas que aseguran.

Tabla de contenido:

Las buenas noticias: PMI más bajo en hipotecas de la FHA

La FHA hizo el anuncio en enero de 2015 de que las hipotecas aseguradas por la FHA originadas después del 26 de enero de 2015 se evaluarían con cargos de PMI más bajos.

Es importante comprender que, a diferencia de los préstamos convencionales, la FHA en realidad impone dos cargos de PMI diferentes a las hipotecas que asegura. (Nota: la documentación de la FHA en realidad se refiere a PMI como prima de seguro hipotecario o MIP).

  1. MIP por adelantado, o UFMIP , que es una tarifa fija única que se cobra como un porcentaje de la nueva hipoteca, y
  2. MIP anual (o mensual) , que es un cargo recurrente que se basa en un porcentaje del saldo pendiente de la hipoteca y se agrega al pago de la hipoteca cada mes.

La FHA cobra una prima de UFMIP equivalente al 1,75% del saldo de la nueva hipoteca. Esa tasa no cambió con el anuncio de enero de 2015. Sin embargo, el MIP mensual se redujo, y mucho más.

La FHA tiene tasas variables sobre el MIP anual, según el tamaño del préstamo y el monto del pago inicial. Pero en lo que es, con mucho, el tipo de préstamo más común para los prestatarios de la FHA, una hipoteca a 30 años con menos del 5% de pago inicial y un saldo del préstamo de hasta $ 625,500, la tasa de la prima anual bajó del 1,35% al ​​0,85%.

Lo que esto significa es que si hubiera tomado una hipoteca de $ 200,000 antes del 26 de enero de 2015, la prima anual sería de $ 2,700 ($ 200,000 X .0135) o $ 225 por mes. Pero a partir de ahora, sería solo $ 1,700 ($ 200,000 X .0085), o $ 141.67 por mes.

Tenga en cuenta que el MIP anual se calcula con base en el saldo pendiente de la hipoteca, no en el monto original del préstamo. A medida que el saldo del préstamo disminuye, la prima anual del MIP también disminuirá. Aún así, la reducción en la tasa de la prima podría ahorrarle una gran cantidad de dinero durante la vigencia de su préstamo.

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Las malas noticias: el MIP mensual de la FHA no se puede cancelar

En los préstamos convencionales, el PMI se puede cancelar una vez que haya pagado el préstamo hasta el 80% o menos del valor original de su vivienda. Además, el prestamista debe eliminar el PMI, incluso sin ninguna acción por su parte, una vez que el préstamo se haya pagado hasta el 78% del valor original de la propiedad, siempre que esté al día con sus pagos. Esto significa que con un préstamo convencional, los pagos totales de su hipoteca eventualmente disminuirán cuando haya pagado el saldo de su hipoteca.

Ese también solía ser el caso con las hipotecas de la FHA. Pero todo cambió cuando la FHA emitió las pautas revisadas vigentes para los préstamos originados a partir del 1 de abril de 2013. Frente a continuos aumentos en los reclamos sobre hipotecas incumplidas, la FHA se vio obligada a implementar primas MIP permanentes para cubrir sus pérdidas. (Vale la pena señalar que en el mismo fallo, la FHA también aumentó las tasas MIP mensuales en 10 puntos básicos en todos los tipos de préstamos).

Lo que eso significa es que, en la mayoría de las hipotecas de la FHA, continuará pagando el MIP anual durante toda la vigencia del préstamo. Casi.

De hecho, la FHA ha creado dos esquemas diferentes para MIP. Para los préstamos en los que el comprador de la vivienda realiza un pago inicial del 10% o más, el MIP anual se cancelará al final del plazo del préstamo o después de 11 años, lo que ocurra primero.

Para cualquier préstamo que incluya un pago inicial menor al 10%, el MIP anual continuará durante la vigencia del préstamo. Desafortunadamente, los préstamos con pagos iniciales inferiores al 10% representan la gran mayoría de los préstamos de la FHA, ya que la FHA solo requiere un pago inicial del 3,5%. El plazo del préstamo no afecta esta regla, ya sea que obtenga una hipoteca a 15 años o una hipoteca a 30 años.

También vale la pena señalar que si su hipoteca FHA se originó antes del 1 de abril de 2013, aún es elegible para que se cancele el MIP anual según las reglas originales. La eliminación de la provisión de cancelación se aplica solo a los préstamos originados después de esa fecha.

¿Cómo puede deshacerse del MIP en un préstamo de la FHA?

Básicamente, hay dos opciones aquí: 1) liquidar su hipoteca FHA o 2) refinanciar su hipoteca FHA en un préstamo convencional que no requiere PMI.

La primera opción se explica por sí misma. Si paga su hipoteca FHA antes de tiempo, terminará pagando menos en MIP de lo que pagaría de otra manera. Pero aún deberá realizar los pagos del PMI cada mes durante la vigencia de su préstamo.

En los préstamos convencionales, el PMI generalmente se requiere solo si compra una casa con un pago inicial de menos del 20% o si refinancia su casa actual y una nueva hipoteca superará el 80% del valor de tasación de la propiedad. La clave para tomar una hipoteca convencional sin refinanciamiento de PMI en su casa cuando tenga al menos un 20% de capital en el préstamo.

Esto puede suceder porque el valor de mercado de su casa ha aumentado desde que la compró o porque ha pagado el saldo de la hipoteca hasta el punto en que no supera el 80% del valor de tasación de la propiedad. De cualquier manera, su nueva hipoteca convencional no requerirá PMI si refinancia en este momento.

¿Debería refinanciar en un préstamo convencional?

A menudo, los compradores de vivienda optan por un préstamo FHA más caro porque tiene requisitos de puntaje crediticio más flexibles. Sin embargo, las hipotecas convencionales tienen algunas ventajas sobre los préstamos de la FHA, que incluyen la ausencia de pagos iniciales de MIP y primas de PMI potencialmente más bajas.

Sin embargo, con las hipotecas convencionales, las primas del PMI para hipotecas de bajo pago inicial varían según su puntaje crediticio. En este momento, las primas pueden oscilar entre el 0,55% si tiene un puntaje crediticio de al menos 760 y el 2,25% para un puntaje crediticio tan bajo como 620.

Entonces, incluso si no ha acumulado el 20% de capital que necesita para deshacerse de los pagos del PMI por completo, es posible que desee considerar la posibilidad de pasar a una hipoteca convencional. Si tiene un puntaje de crédito alto que le dará una tasa de prima de PMI muy baja, puede valer la pena un refinanciamiento. Pero si tiene un puntaje crediticio bajo, un refinanciamiento podría cargarlo con pagos de PMI más altos, lo que haría que sus pagos hipotecarios mensuales fueran más altos.

Otra opción para evitar el PMI

Todavía hay una forma más de evitar el PMI en un préstamo convencional, y es haciendo una combinación de primer / segundo. Ahí es donde toma una nueva primera hipoteca equivalente al 80% del valor de su propiedad y luego cubre el saldo restante mediante el uso de una segunda hipoteca o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).

Sin embargo, debe entenderse que la combinación primera / segunda generalmente no es una opción si tiene un puntaje crediticio bajo. Esto se debe a que los requisitos de calificación crediticia para segundas hipotecas y HELOC son generalmente más altos que para las primeras hipotecas convencionales.

Sin embargo, por lo general, una combinación de primer / segundo refinanciamiento se limitará a una primera hipoteca nueva al 80% y una segunda hipoteca al 15% o HELOC. Eso significa que su hipoteca actual no puede exceder el 95% del valor de la propiedad; de lo contrario, tendrá que aportar dinero en efectivo adicional para reducir el saldo del préstamo a ese nivel.

Pero si puede utilizar cualquiera de las estrategias de refinanciamiento para convertir su hipoteca FHA en una hipoteca convencional sin PMI o con un PMI más bajo, puede eliminar su hipoteca FHA y el PMI que le cobrará durante la vigencia del préstamo.

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